Hausumbau - Sind Spezialisten unter uns ???

[Johannes]

Servus zusammen !!!

So langsam ist es an der Zeit, dass meine und ich über die eigenen "Vierwände" nachdenken!

Jetzt hätten wir eine Möglichkeit, erstmal ne nette kleine Wohnung zu errichten bzw. was altes einzureißen, und dann später (ca. 10 Jahre) das Wohnhaus daneben zu übernehmen!

Die Frage ist nur, lohnt sich das, und gibt es hier Spezialisten, die uns mit Fakes bei unserer Entscheidung unterstützunen können ???

Klar ich weiß, der Gang zu nem Architekten könnte auch Lösungen aufzeigen, doch da wir uns noch sehr unsicher sind, wie's aussehn könnt, zweifeln wir noch etwas dran.....

Der Vorteil am Objekt wäre hald ne gute Umgebung mit optimalen Bediengungen!
Zudem würde uns die Immobilie an sich nichts kosten, und der Umbau würd mit viel Eigenleistung erfolgen!


Ich hab mal ein paar Bilder gemacht, ob sie ausreichen weiß ich leider ned, bin auch ned der große Bildbearbeiter, leider......

Das ganze ist zu breit, denn hinter mir war ein andres Anwesen, und daher hab ich die ganze Breite nicht auf 1 Bild bekommen, daher die Bilder 3 und 4.....


Gibt's da ne Möglichkeit, diese 2 Bilder zu einem zu verbinden ???



1. Bild
Ihr seht das "Objekt" von links betrachtet

2. Bild
Ihr seht das "Objekt" von rechts betrachtet

3. Bild
Linker Abschnitt des Objektes

4. Bild
Rechter Abschnitt des Objektes

5. Bild
Ein solcher Balkon soll in etwa über die ganze Breite gehn



Das Partere, also bis zur roten Linie sollte wenn möglich so wie's jetzt ist, bestehnn bleiben!
Alles was drüber ist kann weggerissen und durch was Neues ersetzt werden!

Die groben Aussenmaße sind 20 Meter x 5 Meter, und von der Höhe haben wir circa 3,5 - 4 Meter nach oben Platz!

Es soll aber nur 1 Stock werden, gerne auch nach oben offen mit einem Art "Lichtkanal"......!

Wie die Dachkonstruktion aussehn soll oder kann wissen wir auch noch nicht....


Wir erhoffen uns hier einige gute Vorschläge und optimal wären ein paar Fakes mit diesen Vorschlägen, damit wir im Vorfeld ersehn können, ob sich ein Umbau lohnen würde......



Ich hoff, ich bin hier im CAFE nicht ganz falsch mit diesem Thread und hoffe auf Unterstützung! Wir wären darüber auf jeden Fall sehr sehr dankbar !!!!!




viele Grüße aus Passau!
Johannes

[Pattárchta]

Im Allgemeinen ist es sehr einfach, zwei Bilder zu zu einem zu verschmelzen. Bei deinen beiden Fotos (Bild 3 und Bild 4) ist es aber nicht möglich, weil sie perspektivisch zu stark voneinander abweichen. Das kann kein Bildbearbeitungsprogramm kaschieren. Es sähe so aus, als ob die aufnehmende Kamera einen senkrecht verlaufenden Knick in der Linse gehabt hätte.

Zu deiner eigentlichen Frage kann ich dir leider keine Tips geben, da ich in Baufragen mindestens genauso unerfahren bin wie du.

[baroensche]

Hmmm,

sieht scho etwas älter aus - und da verhält es sich wie ein Oldtimer.

Die Kosten liegen mindestens 1/3 höher wie kalkuliert... So als Anfangskosten fallen mer ein:
Dämmung der Wände, Dach, neue Fenster & Türen, Böden, elektrische Leitungen, Frisch- und Abwasserleitungen Keller (?).... Bist schonma leicht bei +50k
Mach ne Art "Ausschreibung" - sprich lass Dir 2-3 Architekten kommen - wenn die Geld vorab sehn wollen sage Ihnen, dass Du Dich für den besten Vorschlag entscheidest und auch nur diesen bezahlen wirst...
Die sagen zwar, sowas machen die net, aber nur die wenigsten sind in der Lage das abzulehnen !

[dpunkt]

ich würde den architektenauftrag da mal ausschreiben:

My-Hammer.de - Handwerker und Dienstleistungen günstig | Auktionen für Handwerks-Aufträge und Dienstleistungen

ist genauso wie ebay, nur andersrum

[CUXZ4]

Das Gebauede sieht schon relativ alt aus. Baroensche's Einschaetzung ist IMHO eher optimistisch geschaetzt. Das Teure am Haus ist nicht die Aussenhaut, sondern das Innenleben, weil extrem viel Zeit und Arbeit drinsteckt
Es kommt halt darauf an, was gemacht werden muss. Er hat z.B. die Heizungsanlage nicht erwaehnt und eine moderne Anlage in ein Gebaude nachtraeglich einzuruesten, ist sehr aufwendig.
Auf den Bildern konnte ich es nicht erkennen, aber sind ggf. Risse im Mauerwerk? Ist das Fundament absolut i.O.?
Ich will Euch dieses Heim nicht madig machen, aber manchmal ist es guenstiger das Alte abzureissen, um etwas Neues aufzubauen.

[Brummbrumm]

Ich kann nur davon abraten in Hyhammer einen Architekten zu suchen .
Ersten gibt es in Deutschland ein Preisrecht für Architektenleistungen (ähnlich wie bei Ärzten und Anwälten). Da ist die Verhandlung nur wischiwaschi, da der (ich sag mal) gesetzliche Mindestpreis gilt.
Es ist Augenwischerei was wirklich billiger zu bekommen.
Tatsächlich sind es einfach Leistungen, die weggelassen werden, um den Preis nach unten zu kalkulieren.
Und der Laie durchschaut nicht, was alles sinnvoll bzw. nötig ist bei einem Architektenvertrag.

Ich sag da nur ein Wort: Gewährleistung


Ist da nicht anders als bei unseren Zettis. 10T für einen Z4 aus 2005?
Da muss dann ein Haken sein. Und wer kauft hat dann das nachsehen.

Zum Haus ist nicht viel zu sagen .
Die Fotos sind nicht aussagekräftig genug hierfür.
Man sieht nur, dass es ALT ist und da liegt das Problem. Stromleitungen, Wasserleitungen, Abwasser müssen in der Regel da erneuert werden.
Die Wand-Putze sind meistens auch unter alles S** und mussen auch erneuert werden.
Das kommt dann einer totalen Entkernung des Hauses nahe.
Abreißen ist zwar nicht wirklich billiger, allerdings ist die Bausubstanz dann "uptodate" und auch hinsichtlich Isolierung ist man auf der sicheren Seite.

Ich denke auch, dass es die beste Lösung ist 2-3 Architekten kommen zu lassen und im Rahmen eines (kostenlosen) Gesprächs das Ganze abzustecken.

[juxi]

Hallo,

ein -teilweiser- Abriss des Gebäudes macht meines Erachtens keinen Sinn.

Meine Vorschläge wären:

1: Gebäude mit minimalem Aufwand instandsetzen, so dass man die nächsten Jahre -natürlich mit Einbußen an der Wohnqualität- drin wohnen kann. Wenn ihr dann den ganzen Hof übernehmen könnt würde ich mir weitere Gedanken über einen kompletten Umbau machen!

2: Abreißen und Neuaufbauen. Wenn Ihr über die nötigen Mittel verfügt oder diese - von der Bank - erhalten könnt, in meinen Augen die sinnvollste Lösung.

Eine Anmerkung zum geplanten Balkon:

Der gezeigte Balkon (Bild 4) ist ja eigentlich eine "Dachterasse" was bedeuten würde, dass Ihr entweder das Obergeschoss "einrücken" müsstet (enormer Paltzverlust im Obergeschoss) oder Ihr müsstet im EG einen entsprechenden Anbau vornehmen. Bei dem Aufwand landet Ihr schon wieder bei Variante 2.
Ein Balkon ohne Stützen o. ä. ist aus meiner Sicht bei der Gebäudesubstanz von der statischen Seite aus nicht zu realisieren.

Alles in allem wünsche ich Euch aber viel Spaß und Nerven bei dem geplanten Vorhaben!

[Jokin]

Ich würde zuerst mal einen Bausachverständigen in das Haus schicken, der ist nicht ganz billig, aber Ihr habt dann eine Ausgangsbasis für die Architekten, sie sich das anschauen werden.

Als nächstes müsst Ihr Euch die örtlichen Bauvorschriften besorgen, die erstmal für die Gegend oder sogar für Euer Haus gelten. Ein freundliches Gespräch mit dem Bauamt bei Kaffe und Keksen tut es dabei schon.

Vielleicht ist die Dachkonstruktion noch wunderbar, dann geht es darum, wie entkernt man die obere Etage fachgerecht? Das kann auch wieder nur der Sachverständige abschätzen.
Das Dach macht den Eindruck als sei ein oder mehrere Balken abgesackt - ist das wirklich so?

So einen Lichtschacht in das Dach einzubringen oder Dachfenster einzubauen ist in der Regel gar kein Problem, wenn die Dachkonstruktion an sich in Ordnung ist.

Ein paar Fenster auszutauschen und zu vergrößern ist auch kein Problem, solange die tragenden Wände erhalten bleiben oder das Dach anderweitig abgestützt wird.

Vielleicht ist es auch sinnvoll das gesamte Dach abzutragen und neu aufzubauen. Die Dachziegel sind doch noch ok ...

das Untergeschoss soll erhalten bleiben? Dann aufpassen, dass in einigen Jahren das Obergeschoss dem Ausbau des Untergeschosses nicht im Weg ist. Vielleicht je nach Bausubstanz das Obergeschoss auf Stahlstützen stellen, die im Fundament des Untergeschosses verankert sind?

Möglichkeiten gibt's da sehr viel ...

Finanziell solltet Ihr aufpassen, dass das Vorhaben sicher seine 100.000 Euro verschlingt. Da man die nicht so einfach rumliegen hat, sollte man schauen, dass man nicht zig kleine Kredite nimmt, aber auch keinen einzigen großen Batzen - und auch keine Endlosbaustelle, weil das Geld nicht so schnell verdient werden kann, wie es benötigt wird.

Da ist eine nette Finanzberatung nötig ...

Ich denke, da ist auf vielen Arten sehr viel möglich - von der Minimal- bis zur Maximallösung.

[dpunkt]

Ich kann nur davon abraten in Hyhammer einen Architekten zu suchen .
Ersten gibt es in Deutschland ein Preisrecht für Architektenleistungen (ähnlich wie bei Ärzten und Anwälten). Da ist die Verhandlung nur wischiwaschi, da der (ich sag mal) gesetzliche Mindestpreis gilt.

das wusste ich nicht. wieder was gelernt.

danke

[Brummbrumm]

Der Spaß nennt sich HOAI, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - Wikipedia
und
HOAI.de | HOAI Volltext | Software | Recht | Urteilsdatenbank | Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Da sind Leistungsbilder (d. h. was gemacht wird) und Honorare enthalten.
Wenn man sich da ein bisschen einliest kann man grob die Architektenkosten rausrechnen (wenn man die Baukosten ca. annimmt).
Gaaaanz wichtig ist mE auch die Berufshaftpflichtversicherung des Architekten.
Hat der keine .... Finger Weg.

[Johannes]

@all: Ersteinmal recht herzlichen Dank für eure Tipps zum Umbau !!!

Hm, so einfach mit nem Fake oder so, ist das scheinbar ned, schade.... Klar, ein Bild mit nem Stativ würd dann scho besser aussehn, nur fehlt mir dieses leider dazu.....

Mal sehn, evtl. bekomm ich ja doch noch ein besseres Bild hin, vielleicht auch vom Nachbarsgrundstück her......!


Zum Gebäude selbst:
Klar, alles über dem EG MUSS weg, die Zwischenwände, Wärmeschutz, Raumaufteilung, Dach etc......... sind nicht mehr uptodate und daher ist es gleich am sinnvollsten, bis auf das untere Geschoss alles abzureißen und wieder neu aufzubaun !


Nun stellt sich hald die Frage, ob das vom Kosten/Nutzen her im Verhältnis steht....


Geschätzt entstehn so gute 75-80qm Wohnfläche.... Ob dafür Umbaukosten für den Rohbau allein von geschätzten 50t + X rentabel sind, das fragen wir uns auch.......


Wahrscheinlich wirds das beste sein, mal einige Architekten abzuklappern, mal höflich fragen, ob Sie sich das ganze mal ansehn und dann beurteilen würden!

Dann wird man sehn, was die Herren sprechen......


Was mir/uns halt zusagt ist die wie bereits erwähnt gute Lage, und meint ihr nicht, dass man bis auf den Rohbau und den Dachstuhl auch viel Eigenleistung einbringen kann ...... ????


Danke nochmal an Alle und Viele Grüße!
Johannes

[Brummbrumm]

Tja Eigenleistung kostet Zeit, Nerven und Kraft.
Ich sag immer (aus Spaß), rechnet mal euren Stundenlohn, den ihr auf Arbeit bekommt und rechnet das gegen mit den Handwerkerlöhnen.
So ein Umbau ist nicht an zwei Wochenenden getan.

Kleinere Arbeiten, ok, kann man selbst machen.
Aber schon Fliesenlegen, Laminatverlegen oder Tapezieren ist für so manchen eine echte Herausforderung. Und ordentlichen Verputz machen will gelernt sein.
Da ist der Tennisarm bei ungeübten nach einer Wand vorprogrammiert.

ZB kann ich nur abraten die Elektrik selbst zu machen (sofern nicht ein echter Fachmann an der Hand ist).
Ich hab das schon die abenteuerlichsten Sachen gesehen.

PS: Was beabsichtigt ich denn, bzw. was traut ihr euch denn zu in Eigenleistung zu machen. Und Eigenleistung nur wirklich Ihr, oder Freunde, Verwandte und Bekannte?

[dpunkt]

Kleinere Arbeiten, ok, kann man selbst machen.
Aber schon Fliesenlegen, Laminatverlegen oder Tapezieren ist für so manchen eine echte Herausforderung. Und ordentlichen Verputz machen will gelernt sein.
Da ist der Tennisarm bei ungeübten nach einer Wand vorprogrammiert.

ZB kann ich nur abraten die Elektrik selbst zu machen (sofern nicht ein echter Fachmann an der Hand ist).
Ich hab das schon die abenteuerlichsten Sachen gesehen.

PS: Was beabsichtigt ich denn, bzw. was traut ihr euch denn zu in Eigenleistung zu machen. Und Eigenleistung nur wirklich Ihr, oder Freunde, Verwandte und Bekannte?

also meine eltern haben vor ca. 17 jahren im haus der grosseltern das dachgeschoss für mich zur wohnung ausgebaut.

mein opa hat das haus in den 50gern größtenteils selbst gebaut (an manchen böden merkt man das auch - gerade ist halt ansichtssache )

das dachgeschoss war vorher ein klassischer speicher, die querstreben des daches extrem tief (so bei 1,50).

da war dann einiges gefragt:

* querstreben nach oben versetzen
* wände einziehen
* elektrik verlegen
* wasseranschluss
* zugang zum dach verbreitern (war früher einfach ne klappe die man mit nem stock aufmacht)
* fenster einbauen

usw.

alles in allem war es ein mehrjahresprojekt, wo extrem viel zeit von meinem vater und opa reingeflossen ist.
allerdings wurde bis auf elektrik auch wirklich alles selbst gemacht. die hat ein bekannter meister verlegt.

fazit von den beiden:

nie wieder

das budget wurde extrem ausgereizt (eigentlich sogar überreizt) und manchmal waren sie mit dem fachwissen schon ziemlich am ende.

aber unterm strich auf alle fälle geld gespart im vergleich zum "professionellem machen lassen"

ausserdem hat es natürlich für einen persönlich ne ganz andere wertigkeit, wenn man sagen kann das ist mein haus - selbst gebaut nicht nur vom architekten geplant und von irgendwelchen arbeitern hochgezogen.


wie gesagt, augenmerk auf die kosten legen und auf den zeitbedarf. bei beidem verschätzt man sich anscheinend ganz gerne

[Brummbrumm]

Ja mag schon sein.
Ich hab jetzt allerdings aktuell einen Fall, bei dem ein Privatmann auch eine Baumaßnahme machen wollte.
Baukosten eingeholt, zu teuer, selbst machen.
Bei der Baudurchführung zeigten sich dann die Mängel der Selbsthilfe. Trotz mehrfacher eindringlicher Hinweise, dass das gebaute falsch und entgegen der aaRdT ist, wurde weitergebaut.

Jetzt ist der Schaden ggf. doppelt so hoch (für eine Abstellung der Mängel) wie die ursprünglichen Baukosten der Fa. und die Gutachten haben das Wort (naja kommt raus was alle wissen, dass es halt Mist ist, was da geschaffen wurde). Alternativ muss der Bauherr mit entsprechend höheren Unterhaltungskosten leben.

Und eine Baufirma gibt 5Jahre "Gewährleistung" für die Leistungen, dass diese frei von Mängeln ist. Und wenn die Fa. Pleite geht, hat man noch den Sicherungseinbehalt (Abzug von der Schlussrechnung der Fa., idR 3%) .
Sicherheit kostet halt.

[JAWS]

Im Allgemeinen ist es sehr einfach, zwei Bilder zu zu einem zu verschmelzen. Bei deinen beiden Fotos (Bild 3 und Bild 4) ist es aber nicht möglich, weil sie perspektivisch zu stark voneinander abweichen. Das kann kein Bildbearbeitungsprogramm kaschieren...

ach was - alles geht irgendwie.




@johannes:
kopier dir bitte die fotomontage, welche ich dir aus bild 3 und 4 gestrickt
habe, demnächst runter von meinem server, ewig wird sie da nicht liegen.
ich hoffe es bringt dir zumindest was...

zum thema häusle(um)bauen kann ich sonst weiter nix beitragen.


mfg

[Tom'zzzz]

...

zum thema häusle(um)bauen kann ich sonst weiter nix beitragen.

mfg

... bin schon da !

Grundsätzlich ist Neubauen günstiger als Umbauen, ebenso ist die Variante "ewige Baustelle" im Rahmen der Idee von möglichst umfangreichen Eigenleistungen für NICHT-Handwerker nicht zu empfehlen.

- Wie weiter:

Du solltest effektiv bei 1 oder 2 Architekten eine freundliche Anfrage starten, ob ein sog. Vorprojekt oder Ideenskizze im Rahmen eines kleinen Wettbewerbes möglich währe.
(ohne Kostenfolge in der jetzigen Hochpreiszeit eventuell Chancenlos !)
Falls keiner (der Berufskollegen in D) einsteigt, ist im schlimmsten Fall eine pauschale Honorarabgeltung zum Voraus zu empfehlen !

... um die Kosten zu senken, solltest Du unbedingt bestehende Pläne / Massaufnahmen ausfindig machen oder beim Verkäufer organisieren !

... viel Glück

[Johannes]

@JAWS: Recht herzlichen Dank fürs Zusammensetzten der beiden Bilder, habs schon gespeichert !!!!!!! ;-)



Zum Thema Eigenleistung. Zusammen mit den Eltern und der Verwandtschaft sowie ein paar Freunden, unter anderem Elektriker, Gas-Wasser-Heizungsinstallateur, Schreiner, Zimmer, Maurer, trauen wir uns folgende Eigenleistungen zu:


- Abgriss bis aufs EG
- Aufmauern des neuen Stockwerks inkl. Zwischenwände
- Setzen der Türen und Fenster
- Elektroinstallation (günstiger Lohn)
- Wasser- und Heizungsinstallation (günstiger Lohn)
- Verputz- und Mauerarbeiten
- restlicher Innenausbau

Über Firmen wäre folglich noch zu machen:
- Komplettes Dach
- wenn notwendig Deckenelemente aus Beton als Zwischendecke



Ich hoff mal, ich hab dabei jetzt keine Gravierenden arbeiten vergessen.....

Bitte verbessert mich, wenn noch was gravierendes fehlt....


Viele Grüße!
Johannes

[flyingcat]

Ich versteh' absolut nix von Bauten, aber wenn ich mir die Idee "1. Stock abreißen und neu bauen" anhöre, dann frage ich mich, ob nicht in der Zukunft das ja auch schon ältere Erdgeschoß dann irgendwann abgerissen werden muß, wenn der Neubau 1. Stock eigentlich noch viele Jahrzehnte halten würde... und 1. Stock abreißen/neu aufbauen während EG stehen bleibt mag ja gehen, aber umgekehrt

[Zet3]

@JAWS: Recht herzlichen Dank fürs Zusammensetzten der beiden Bilder, habs schon gespeichert !!!!!!! ;-)



Zum Thema Eigenleistung. Zusammen mit den Eltern und der Verwandtschaft sowie ein paar Freunden, unter anderem Elektriker, Gas-Wasser-Heizungsinstallateur, Schreiner, Zimmer, Maurer, trauen wir uns folgende Eigenleistungen zu:


- Abgriss bis aufs EG
- Aufmauern des neuen Stockwerks inkl. Zwischenwände
- Setzen der Türen und Fenster
- Elektroinstallation (günstiger Lohn)
- Wasser- und Heizungsinstallation (günstiger Lohn)
- Verputz- und Mauerarbeiten
- restlicher Innenausbau

Über Firmen wäre folglich noch zu machen:
- Komplettes Dach
- wenn notwendig Deckenelemente aus Beton als Zwischendecke



Ich hoff mal, ich hab dabei jetzt keine Gravierenden arbeiten vergessen.....

Bitte verbessert mich, wenn noch was gravierendes fehlt....


Viele Grüße!
Johannes

Bei so viel Beziehungen würde ich Nägel mit Köpfen machen, und alles neu machen.
Ist unterm Strich weniger arbeit.
Und wenn Du die Vorschriften in Deinem Wohngebiet einhälst und Dir eine Freeware
Architekten Software besorgst, dann kannst noch den Architekten sparen.
Dann reicht der Statiker.
Beziehungen und Information ist das halbe Leben.

[Johannes]

@Tom: Hm Software, klingt interessant....

Was sollte man denn da wählen ???

Kannst du was empfehlen ???

Auch wenns nur zur Vorabplanung wär.....


Viele Grüße!
Johannes

[Zet3]

@Tom: Hm Software, klingt interessant....

Was sollte man denn da wählen ???

Kannst du was empfehlen ???

Auch wenns nur zur Vorabplanung wär.....


Viele Grüße!
Johannes

Die Auswahl ist zwar nicht besonders groß, aber es gibt welche.
Ich habe meine Pläne (Maßstabsgetreu) in Excel erstellt.(Schnitt A-A / B-B / C-C)
Wenn Du eh einen Maurer hast, sehe ich keine Probleme.
Musst halt alles vorher mit den einzelnen Handwerker abchecken.