Erfahrungen mit Mietpool bei Vorsogewohnungen?

[Didigraz]

Hi Zusammen,

diesmal wieder einmal ein völlig Auto-fremdes Thema, wo ihr mir eventuell mit euren Erfahrungen helfen könnt.

Ich werde kommenden Monat auf jeden Fall eine Vorsorgewohnung kaufen. Aktuell schwanke ich zwischen zwei sehr interessanten und gut vergleichbaren Projekten in Wien. Bei beiden Projekten sind Wohnungen für mich reserviert und es gilt nun eine Entscheidung zu treffen. Keine Sorge, diese Entscheidung schaffe ich alleine und alle relevanten Faktoren habe ich bereits bewertet. Beide Wohnungen würden voll für mich bewirtschaftet werden, ich würde die Mieter also nicht einmal kennenlernen müssen.

Nun zu meinem Dilemma:
Ich favorisiere aufgrund von Lage und Grundriss klar ein Projekt - nur hat dieses einen (empfundenen) "Makel". In diesem Projekt besteht der Zwang bei Kauf in einen Mietpool einzusteigen.
Nun sprechen wir hier von einem Neubau, somit starten alle Wohnung in der gleichen strukturellen Qualität. Dies mildert die Gefahren aus meiner Sicht in den erste Jahren etwas ab - jedoch muss man hier langfristig denken und mit jedem vergangenen Jahr steigt die Gefahr, dass Eigentümer sich notwendige Sanierungen und Investitionen in die eigene Wohnung sparen, da ja durch den Mietenpool gut abgesichert. Das wird die Rendite definitiv drücken, denn Mietausfälle bei diversen Parteien werden über die Jahre nicht ausbleiben.

Die Vorteile liegen natürlich auch klar auf der Hand. Die Absicherung des monatlichen Mieteinganges ist natürlich nicht zu verachten. Egal ob gerade keinen Mieter in der Wohnung, Sanierung die keinen Mieter zulässt usw..

Mich würden eure Erfahrungen sehr interessieren - vielleicht hat der Ein oder Andere ja schon welche gemacht.

Vielen Dank!

LG
Didi

 

[bartender]

Wir haben vor vier Jahren auch eine vermietete Wohnung gekauft und sind in einen Mietpool eingestiegen. War allerdings freiwillig. Inzwischen sind wir raus und ich rate davon ab. Der Wirtschaftsplan ging nicht auf, so dass ab dem dritten Jahr die Ausschüttungen dramatisch gesunken waren. Liegt auch daran, dass die verkaufende Gesellschaft, die ursprünglich auch den Mietpool verwaltet hat, da ein dubioses Spiel zu spielen scheint.
Wenn du sicher sein kannst, dass Nachfrage da sein wird, dann ist ein Mietpool sicher verzichtbar. Für uns war es anfangs komfortabel, da wir Neulinge im Immobiliengeschäft waren und wir uns um nix kümmern mussten. Aber irgendwann kam halt der Ärger...

 

[foerster1]

Ich würde das auch nicht machen. Genau aus Deinen Bedenken heraus...

 

[Didigraz]

Ja, ich denke auch, dass die Nachteile hier überwiegen. In den kommenden 10 Jahren sollte die Nachfrage an Wohnungen in Wien vermutlich halbwegs konstant bleiben. Mietpreise für eine Welthauptstadt noch immer sehr moderat. Also auch da sehe ich durchaus Potential. Und wenn alle Stricke reissen habe ich nach ca.5-6 Jahren alle Nebenkosten reingespielt und sollte die Wohnung ohne Verlust bzw. mit erstem, leichten Gewinn verkaufen können. Das wäre aber worstcase Szenario.
LG Didi

 

[Kitzblitz]

Wie viele Jahresmieten gehen denn in Wien in den Kaufpreis ?
Das ist mein erstes Entscheidungskriterium für den Kauf einer Mietwohnung.

Bei Neubauwohnungen liegt der Kaufpreis hier im Raum Stuttgart inzwischen so hoch, dass kaum noch eine Mietrendite erzielbar ist.

Selbst der Kauf von gebrauchten Wohnungen lohnt nicht mehr wirklich. Die Eigennutzer treiben aufgrund der geringen Zinsbelastung die Kaufpreise nach oben. In 2009 bis 2013 könnte man hier noch gut kaufen. Danach gingen die Kaufpreise rasant nach oben. Die Mieteinnahmen konnten dieser Entwicklung nicht folgen. Auf der Habenseite ist für zuvor gekaufte Wohnungen ein schöner Wertzuwachs verbuchbar,

Eine neue Immobilie wird die ersten Jahre eher einen Wertverlust bedingen. Das solltest du bedenken. Die Entwicklungen in Wien sind mir nicht geläufig. Wenn die Immobilienblase platzt, hast du unter Umständen viel zu teuer eingekauft.

Mietpool klingt zunächst gut - ist es aber wahrscheinlich nicht. Umsonst wird dieser Service sicher nicht geleistet und du hast keinen Einfluss bei der Mieterauswahl. Mieter sind in ihrem Nutzungsverhalten nicht gleich gut. Dem Dienstleister ist es egal, Hauptsache schnell und ohne großen Aufwand vermietet. Das wäre mir zu riskant.