Wohnung nicht ausreichend beheizt

crake

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17 Juli 2009
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BMW Z4 G29 M40i
Hallo an an alle,

wir haben endlich unsere Traumimmobilie (zum mieten!!) gefunden, und haben jetzt . seit Winter - folgendes Problem: die Fliesen im en suite Bad werden kaum bis gar nicht warn. Die Temp bewegt sich bei 20-21 °C, selbst bei STÄNDIG max. angesteuertem Thermostat.

wir haben uns mehrfach beschwert, beim Mieter, beim Bauherrn etc. es wurde bis dato (also seit ca. 2 Monaten) NICHTS verbessert. (obwohl 2x jemand hier war, auch im Keller/Heizungsraum).
Es ist eine Penthouse Wohnung, kann also theoretisch sein, dass hier die Wege so lang sind, dass die Temp. nicht erreicht werden können. Nun fängt es aber schon an,dass die Dusche und sämtliche Wasserhähne in der Wohnung max. lauwarm werden, und erst bei VOLLER Zuschaltung von Heißwasser (im Mischer) nach 10 min (!) heißer werden.

Was können wir tun, was sollten wir tun?
Der Winter ist vielleicht bald rum und ich sehe nicht ein, hier Heizkosten zu zahlen für unzureichende Gegenleistung.

Hilfe :)
Liebe Grüße, Michael
 
Autsch...ähnliches Problem hat die Freundin, gar etwas extremer.
Im Mehrfamilienhaus ist wohl die Warmwasserheizung unterdimensioniert, bedeutet nichts anders als das aus der Dusche lauwarmes Wasser kommt sobald die Aussentemperatur unter -5° fällt, auch nur für den der früh um 6 duschen geht, danach ist das Wasser kalt. Das Haus ist ein passivhaus, heißt wenn die Heizung kaum noch power hat dann merkt man es nicht so schnell.

Wir haben bis jetzt nur die Info das ab einer Unterschreitung der Wassertemperatur man Mietminderung durchbringen kann. Welche konkreten werte müsste man nochmal anschauen.
Dort wehrt sich auch der Bauträger und Vermieter, aber handeln werden die erst wenn Ihnen tatsächlich die Kohle "abgestellt" wird. Würde einfach Wasser und Raumtemperatur Messen und bei Mieterbund anfragen ab wann man wie handeln kann, bzw welche Nebenkostennachlässe man raushandeln könnte.
Die Mieterbund wäre hier aufjedenfall der sicherste Weg.
 
@Jogurt79: prinzipiell gefällt mir der Ansatz natürlich, nun ist es so, dass der Vermieter (selbst hohes Tier hier im Klinikum-Rechnungswesen) schon bekundet hat, dass er bei den Nebenkostenabrechnungen GANZ genau schauen wird, was gerechtfertigt ist und was nicht.
Ich würde ihn deswegen eher nicht diesbezüglich "angehen", denn ich denke er ist sehr fair.
Anders ist das wohl beim den Bauträgern... Es sollte ja schon reichen, den Anschein zu erwecken, man kenne sich hier aus und würde dann Schritt xyz einleiten, wenn blah blah....
Gibt es da noch eine (konkretere) Vorgehensweise?
 
crake schrieb:
Die Temp bewegt sich bei 20-21 °C
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Das geht gar nicht! Ich bin seit fast 40 Jahren nebenberuflich Hausmeister, zeitweise in mehreren Objekten. Heizungsbeaufsichtigung gehört selbstverständlich dazu.
Du müßtest Deinen Fall schon etwas genauer schildern. Penthousewohnung bedeutet ja auch viele Aussenwände. Da muss die Heizkörperoberfläche den Anforderungen genügen.
Ansonsten reicht die Vorlauftemperatur bei Dir nicht aus. Diese solltest Du zuerst einmal ermitteln. Wie wird denn das warme Wasser erzeugt? Per Boiler, Durchlauferhitzer oder zentraler Warmwasserversorgung? Das warme Gebrauchswasser darf gar nicht unter 60 Grad absinken, wegen der Gefahr von Legionellen. Da kann der begrenzende Fall nur die Menge sein und das würden dann andere Mieter auch merken. Gibt es denn von denen auch Beschwerden? Eine unzureichende Heizung, bzw. Wassertemperatur über einen längeren Zeitraum ist auf alle Fälle ein Grund für eine Mietminderung. Aber Du solltest den Vermieter vorher zur Regulierung auffordern und gleichzeitig eine Frist setzen.
 
Genau, du wirst Fristen setzen müssen. Am Besten mit Hilfe eines Mietervereins, wenn ein guter vorhanden. Heizkosten nicht zahlen wird nicht funktionieren, du heizt ja volle Lotte. Aber (schnell) Mietminderung schriftlich ankündigen und einbehalten, ungefähre Prozentzahlen findest du im Netz. Wir haben das alles hinter uns, wenn du magst, telefonieren wir, ich kann dir nur sagen, wie es bei uns gelaufen ist. Im Winter sind es ordentliche Prozente bei unzureichender Heizung. Und wenn du die Heizung schon schriftlich angemahnt hast, kannst du die Miete schon evtl im Februar satt mindern.
 
Michael hat doch bereits geschrieben, dass er den Vermieter nicht in Anspruch nehmen möchte, was mithin eine Minderung ausschließt. Im Übrigen löst eine Minderung - die vermutlich nicht allzu sehr über 10% liegen würde, mithin relativ unerheblich sein dürfte - eher nicht das Problem des winterlichen Frierens.

Interessanter könnte der Ansatz eines Verstoßes gegen gesundheitsrechtliche Vorschriften o.ä. sein - womit der Vermieter ggf. dem Bauträger Druck machen könnte.

Michael, ich frage kurzfristig mal einen Kollegen, der sich mit solchen Themen auskennt, und schreibe dir.
 
Na Michael hat auch geschrieben, dass er wissen will, was er tun kann/sollte. Ich bin im Gegensatz zu dir, Brumm, kein Jurist, würde aber nicht dem Umweg über den Bauherren gehen, wenn der Vermieter mein Vertragspartner ist. Und ein Vermieter, der mir ankündigt, dass er sich die Heiznebenkosten extra genau anschaut, wäre keiner, auf den ich jetzt große Rücksicht nehmen würde. Echte 21 Grad gelten leider m. W. nicht als Mangel, aber wenn er eine unzureichende Heizung reklamieren kann, dann kommt er bis Februar auf deutlich über 10%, zumindest war das bei uns so. Wir waren zweimal mit Vermietern vor Gericht, einmal wegen schwerer Baumängel (u. A. Heizung), einmal, weil wegen fehlerhafter Elektrik Stromschläge unter der Dusche kamen. Wir haben im ersteren Fall auch versucht, es über den Bauträger zu regeln (der vom Vermieter nicht bezahlt wurde, der letztlich insolvent ging und von unserer Miete die Energiekosten nicht abführte, sodass uns im November plötzlich das Gas abgedreht wurde), im zweiten Fall haben wir es ein halbes Jahr um des lieben Frieden willens mit Ermahnungen versucht. Passiert ist erst was nach Mietminderungen. Du kennst dich juristisch sicher besser aus, Brumm, aber ich wollte Crake/Michael nur an meinen Erfahrungen teilhaben lassen, auch wenn es ihm lieber wäre, dem Vermieter nicht auf die Füße zu treten, ich fürchte, ohne wird es nicht gehen.
 
wiw67 schrieb:
... Und ein Vermieter, der mir ankündigt, dass er sich die Heiznebenkosten extra genau anschaut, wäre keiner, auf den ich jetzt große Rücksicht nehmen würde. ...
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Ich verstehe Michael dahingehend, dass der Vermieter zu Michaels Gunsten die Nebenkostenabrechnung kritisch hinterfragen möchte. Jedenfalls scheint es so zu sein, dass Michael nach Möglichkeit den Vermieter nicht angehen möchte.

Ich stimme aber darin zu, dass alles, was den Vermieter außen vor lässt, schwierig werden dürfte.
 
Ok, wenn das möglich ist, die Gasrechnung in dieser Form mieterfreundlich zu hinterfragen, dann wäre das in der Tat fair. Ich nehme halt nur an, dass der Vermieter die Gaskosten bezahlt und die zu 100% erstattet haben will. Geht er dann an den Bauträger, hätte Michael ja die Situation, die er haben will. Dann hätte ich Michael falsch verstanden.
 
crake schrieb:
Es ist eine Penthouse Wohnung, kann also theoretisch sein, dass hier die Wege so lang sind, dass die Temp. nicht erreicht werden können.
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Bin kein Jurist aber Bauingenieur. Wenn die Wege so lang sind, dann muss das von vorneherein berechnet/berücksichtigt werden.
Ist das bei dir nicht der Fall, dann würde es sich um einen Planungsfehler, also Mangel des Architekten handeln der gerügt werden kann.
Bei richtiger Planung sollte es trotzdem ausreichend beheizbar sein. Auch die Wärmemenge die die Heizungsanlage zur Verfügung stellen muss, muss richtig berechnet sein.
Es könnte aber auch ein Ausführungsfehler von schlecht/falsch verlegten Heizungsleitungen sein (Dimensionierung und Isolierung der Leitung),
dann liegt ein Mangel seitens des ausführenden Bauunternehmers vor, respektive eine mangelhafte Bauüberwachung der örtlichen Bauleitung.
Solange hier die Ursache nicht festliegt, gegen die du als Mieter eh nicht vorgehen kannst, sondern nur der Hauseigentümer, wird es schwer sein hier jemand in Regress zu nehmen.
Du kannst das nur mit dem Eigentümer/Vermieter ausfechten, da du mit allen anderen kein Vertragsverhältnis hast.
 
Heizung eher kleines Problem, 20° ist Norm bei Standard Wohnungen, aber 10 min auf heißes Wasser warten ist bedenklich und definitiv ein Mangel und auch gesundheitsgefährdend wegen Legionellen Bildung.
 
crake schrieb:
Nun fängt es aber schon an,dass die Dusche und sämtliche Wasserhähne in der Wohnung max. lauwarm werden, und erst bei VOLLER Zuschaltung von Heißwasser (im Mischer) nach 10 min (!) heißer werden.
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Hier könnte ein Mangel bei der Umwälzpumpe für das Warmwasser vorliegen oder die Zirkulation der Warmwasserleitungen funktioniert nicht.
Müsste man aber von einem ordentlichen Heizungsbauer überprüfen lassen können, funktioniert schließlich in Millionen Häusern, warum also nicht auch bei euch? ;)
 
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Reaktionen: H-P
H-P schrieb:
Heizung eher kleines Problem, 20° ist Norm bei Standard Wohnungen,
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Ich hatte ihn so verstanden, dass die Fliesen (wohl Fußboden- oder Wandheizung) nur 20° warm werden, über die erreichte Raumtemperatur hat er denke ich nichts ausgesagt??
 
Es wird um die Raumtemperatur gehen, Michael wird wohl kaum die Temperatur der Fliesen selbst gemessen haben. :whistle:


Anspruchsvolle Sachverhaltsermittlung. :D
 
Burns schrieb:
Ich hatte ihn so verstanden, dass die Fliesen (wohl Fußboden- oder Wandheizung) nur 20° warm werden, über die erreichte Raumtemperatur hat er denke ich nichts ausgesagt??
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ich hatte ihn anders verstanden, weil Fliesentemperatur ist eher schlecht zu messen und auch nicht maßgebend.

.
 
im Übrigen, zulässig sind max. 3 l kaltes Wasser bis das Wasser mit mind. 60° aus der Zapfstelle austritt.
 
Um den unkomfortabelen Zustand schnell zu beenden wäre ausser dem rechtlichen / finanziellen Teil ja auch wichtig die Ursache zu kennen. Bei zentraler Warmwasser - Aufbereitung und Heizung im Keller und Problem in Penthousewohnung könnte das eine Unterdimensionierung der Anlage (Brenner, Pumpen, Rohrdurchmesser...) oder falsche Einstellung (eingestellte Temp. , Kennlinie, Nachtabsenkung, Pumpensteuerung, Drücke) sein. Ebenso fehlende oder nicht ausreichende Isolierung an Rohren sowie Dämmung des Penthouseaufbaus. Alles Gründe warum oben zu wenig Wärme ankommt bzw verloren geht.
Ggfs. auch mal Bewohner darunter und den Vormieter fragen, wenns ein Erstbezug ist, wird sich der Eigentümer der WE wohl an den Bauherren halten müssen, klären wer den Gutachter bezahlt, der dann auch mal in die Berechnung schaut.

Ab nächster Woche wird es wieder wärmer, dann ist ein Nachweis/Ursachenermittlung eher schlecht zu führen, die Heizungsfirma die 2x da war könnte auch etwas dazu beitragen, wenn es allerdings die ist, die gebaut hat, dann eher nicht.
Wäre ja auch immens wichtig die Ursache zu kennen, damit es bei der nächsten Frostphase besser wird.
Ich denke die Heizkörper wurden alle entlüftet, die Luft sammelt sich oben ;)
 
PolariZ schrieb:
Um den unkomfortabelen Zustand schnell zu beenden wäre ausser dem rechtlichen / finanziellen Teil ja auch wichtig die Ursache zu kennen. Bei zentraler Warmwasser - Aufbereitung und Heizung im Keller und Problem in Penthousewohnung könnte das eine Unterdimensionierung der Anlage (Brenner, Pumpen, Rohrdurchmesser...) oder falsche Einstellung (eingestellte Temp. , Kennlinie, Nachtabsenkung, Pumpensteuerung, Drücke) sein. Ebenso fehlende oder nicht ausreichende Isolierung an Rohren sowie Dämmung des Penthouseaufbaus. Alles Gründe warum oben zu wenig Wärme ankommt bzw verloren geht.
Ggfs. auch mal Bewohner darunter und den Vormieter fragen, wenns ein Erstbezug ist, wird sich der Eigentümer der WE wohl an den Bauherren halten müssen, klären wer den Gutachter bezahlt, der dann auch mal in die Berechnung schaut.

Ab nächster Woche wird es wieder wärmer, dann ist ein Nachweis/Ursachenermittlung eher schlecht zu führen, die Heizungsfirma die 2x da war könnte auch etwas dazu beitragen, wenn es allerdings die ist, die gebaut hat, dann eher nicht.
Wäre ja auch immens wichtig die Ursache zu kennen, damit es bei der nächsten Frostphase besser wird.
Ich denke die Heizkörper wurden alle entlüftet, die Luft sammelt sich oben ;)
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alles richtig, aber über die Ursachen braucht er sich als Mieter eigentlich keine Gedanken machen.
 
Burns schrieb:
@PolariZ Ganz meine Rede in #11 und #13. :t:@
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@Burns Uppps :D da hätte ich mir die Arbeit sparen können, hab zwischendurch was anderes gemacht, so kreuzten sich unsere Beiträge, war nicht schnell genug. Bin kein BauIng. hab aber schon 3 Häuser mitsaniert und war etliche Jahre nebenbei Hausmeister, so wie @PR4000, da lernt man einiges :cool:;)
Bin ich ja froh das ich keinen Bockmist geschrieben habe :rolleyes:
 
Brummm schrieb:
Es wird um die Raumtemperatur gehen,
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Darauf wird es wohl letztendlich hinaus laufen, da hast du recht Jan. :) :-)
Brummm schrieb:
Michael wird wohl kaum die Temperatur der Fliesen selbst gemessen haben.
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Falls es sich um Fußboden oder Wandheizung handeln sollte, muss man hier die Temperatur mit einem Berührungsthermometer messen, das die eigentliche Materialtemperaur misst, um die zur Verfügung stehende Vorlauftemperatur zu ermitteln und so die ausreichende bzw. nicht ausreichende Heizleistung festzustellen. Da kann uns Michael vielleicht genauere Infos liefern, welche Art der Heizung im betreffenden Fall vorliegt.

Die Sachverhaltsermittlung wird also fortgeführt. :d:d :w :@
 
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