(Miet-)Recht bei Zwangsversteigerung

[Serial]

Moin Zusammen,

kennt sich jemand mit Mietrecht im allgemeinen aus?
Oder noch besser bei Mietrecht bei Zwangsversteigerungen?

Konkret geht es um folgendes:
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wird versteigert.
Einliegerwohnung ist vermietet (Mieter würde wohnen bleiben aber auch ausziehen, alles ok also)
Haupthaus wird von der Tochter des Eigentümers bewohnt. Wohl seit die Zwangsversteigerung angeordnet wurde. Ca 1 Jahr her.
Es gibt wohl einen Mietvertrag, wie der genau aussieht weiß aber "keiner", bekannt ist wohl nur das entweder je m² viel zu wenig Miete gezahlt werden muss als üblich oder das nur ein kleiner Teil der m² im Mietvertrag angegeben sind. (Es geht um 210m², üblich sind ca 7€ je m², die Tochter wird aber max. 600€ monatlich zahlen...)

Eine Kontaktaufnahme zum jetzigen Eigentümer bzw. zur dessen Tochter ist, stand jetzt, nicht möglich.

Welche Möglichleiten und Rechte ergeben sich für den neuen Eigentümer?
Wir würden schnellstmöglich da einziehen wollen.
Ein Sonderkündigungsrecht bei Eigenbedarf wäre gegeben, aber das kann sich ja unter Umständen hinziehen und dauert...

Gerne auch per PM, ich ruf euch auch an wenn gewünscht, geb einen aus etc., wenn ihr mit weiterhelfen könnt :)

 

[Gelöschtes Mitglied 14841]

Frag nen Fachanwalt?? ....und "einen ausgeben" für ne verbindliche Rechtsauskunft?? .....schöner Start ins WE

 

[InXS]

Ich nehme mal an, dass die Bank der Gläubiger ist. Tritt mit denen in Kontakt. Die haben zumindest den Grundbuchauszug da und können Dir sagen, ob evt. Mieter (mit Wohnrecht auf Lebenszeit) eingetragen sind.

Ein Mietvertrag sollte schon wegen der Ansetzbarkeit beim Finanzamt vorliegen, da die Einnahmen an Miete ja vom Eigentümer versteuert werden müssen.

Wegen der Versteigerung bitte beim zuständigen Amtsgericht nachfragen, wenn da schon etwas ins rollen gekommen ist. Bei der eigentlichen Versteigerung verhandelst Du (wenn der Gläubiger mit Deinem Gebot zufriede ist) mit dem Gläubiger, nicht mit dem Eigentümer.

 

[Serial]

Frag nen Fachanwalt?? ....und "einen ausgeben" für ne verbindliche Rechtsauskunft?? .....schöner Start ins WE

Meine Rechtsschutz deckt Miet/Wohnrecht nicht ab, außerdem ist das ja noch alles theoretisch.
Das ich keine verbindlichen Aussagen bekomme ist mir klar, das wollte ich aber auch nicht.
Aber vielleicht haben wir ja nen passenden Anwalt, einen aus einer Mietgenossenschaft etc unter uns!?

 

[alFanta]

Auchtung Laienmeinung:

Der der das Haus ersteigert hat ist Eigentümer. Dieser bestimmt nun über das Anwesen und muss sich mit einem Mieter der sich da "eingenisstet" hat befassen. Die "Tochter" bezahlt ja Miete, wie hoch die Ortsüblich ist sei erstmal dahin gestellt denn 600,- €/Monat ist auch MIete, bzw. das was ein Vater von seiner Tochter verlangt hatte. Das kann schon mal weniger sein wie "Ortsüblich".
Ich "glaube" man kann nun a) die Miete auf ein "normales" Mass anheben und wenn diese drauf eingeht hast du schlechte Karten oder/oder b) versuchen über Eigenbedarf/Sonderkündigungsrecht diese raus zu bekommen.

Reden hilft auch viel. Auf einen Rechtsstreit würde ich nur im Notfall eingehen, Vermieter sind Menschen 2. Klasse und haben keinerlei Rechte gegenüber den "armen" Mietern. Ist Änlich wie Arbeitgeber/Arbeitnehmer........

 

[WiZ8]

Google hilft:

Mieter eines im Wege der Zwangsversteigerung veräußerten Objekts unterliegen dem Mieterschutz, allerdings kommt dem Ersteher nach Zuschlagerteilung ein zeitlicher Vorteil zugute. Mit Erteilung des Zuschlags in dem Versteigerungsverfahren übernimmt der Ersteher die Rolle des Vermieters in dem vormals bestehenden Mietverhältnis zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Mieter, soweit das Objekt dem Mieter überlassen war. Insoweit gilt auch hier der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete".
Allerdings steht dem Ersteher das Recht zu, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin nach dem Zuschlag und damit unabhängig vom vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht und der vertraglichen Kündigungsfrist gemäß § 57 a ZVG zu kündigen.
Erster zulässiger Termin ist derjenige, für den die Kündigung dem Ersteher ohne schuldhaftes Zögern möglich ist. Dabei berechnet sich der Termin von der Wirksamkeit des Zuschlags und nicht von dessen Rechtskraft an, es sei denn, der Ersteher hatte erst später Kenntnis vom Bestehen des Mietvertrages. Oftmals wird das Mietverhältnis jedoch schon im Versteigerungstermin bekannt gegeben und dem Ersteher damit zur Kenntnis gebracht.
Bei Mietverhältnissen über Geschäftsraum ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß § 580a Absatz 4 BGB, § 580a Absatz 2 BGB der dritte Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist der erste zulässige Kündigungstermin gemäß § 573 d Absatz 2 BGB spätestens der dritte Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Versäumt der Ersteher jedoch, zum ersten zulässigen Termin zu kündigen, so kann er nicht mehr von dem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Allerdings kann er unbefangen nach den allgemeingültigen Vorschriften des BGB das Rechtsverhältnis beenden, jedoch mit den daraus resultierenden zeitlichen Verlusten. Der Mieter von Wohnraum ist insoweit vor willkürlichen Kündigungen geschützt, als das der Kündigung ein berechtigtes Interesse zugrunde liegen muss. Der Eigentumswechsel durch Zuschlag allein stellt hierbei jedoch kein berechtigtes Interesse dar. Häufig wird hier u. a. Eigenbedarf durch den Ersteher angemeldet, der jedoch nur unter strengen Voraussetzungen als Grund anerkannt ist.
In Härtefällen kann der Mieter der außerordentlichen Kündigung des Erstehers widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ausgeschlossen ist das außerordentliche Kündigungsrecht des Erstehers, wenn das Objekt im Wege der Teilungsversteigerung verwertet wurde.
Das Gericht hat auf den Kündigungsschutz des Mieters gegenüber der außerordentlichen Kündigung des Erstehers hinzuweisen. Der Vollstreckungsschuldner selbst kann sich jedoch nicht auf den gesetzlichen Mieterschutz berufen, da er nicht die Stellung eines Mieters hat.

 

[Serial]

Reden hilft auch viel. Auf einen Rechtsstreit würde ich nur im Notfall eingehen, Vermieter sind Menschen 2. Klasse und haben keinerlei Rechte gegenüber den "armen" Mietern. Ist Änlich wie Arbeitgeber/Arbeitnehmer........

Mir wäre natürlich am liebsten wenn man die jetzigen Eigentümer und Mieter mal zu Gesicht bekommen würde und dann über alles sprechen kann.
Aber das scheint, zumindest im Moment, nicht so einfach zu sein.
Einen Rechtsstreit würde ich auch auf jeden Fall umgehen wollen.

Mir gehts eher um "die was wäre wenn" These und wie man sich von Anfang an richtig verhält, man kann halt besser argumentieren, wenn man "im Recht" ist.
Wobei im Recht sein und Recht bekommen zwei paar Schuhe sind...dessen bin ich mir auch bewusst.

@ WiZ8: Den Text kenn ich, der hilft aber nur bedingt weiter :)

 

[fantomasio]

@ WiZ8: Den Text kenn ich, der hilft aber nur bedingt weiter :)

Weshalb nur bedingt hilfreich? Das ist Inhalt aktueller Gesetzeslage, die sich ein zukünftiger Eigentümer unterwerfen muss.

Und wie Du in Kontakt mit den Beteiligten kommen kannst, kann Dir hier auch niemand sagen.

Zwangsversteigerungen sind immer Risiko behaftet. Das ist nun mal einer der Nachteile, wenn man etwas günstig "schießen" möchte.

Edit:
Darüber hinaus hat ein neuer Vermieter das Recht, Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen einzufordern. Das macht manchmal schon so einige "Mieter" anfälliger......

 

[Ramses]

Bei solch einer Sachlage wird Dir niemand, auch kein RA, eine zuverlässige Prognose geben können.
Zu unklar ist der weitere Verlauf, zu viele Unbekannte sind dort im Spiel.
Oft ist es so, dass mit der Ersteigerung immer auch jede Menge Risiken mit eingehandelt werden.
In deinem geschilderten Fall ist das Object mit 2 Parteien bewohnt, wenn da was schief läuft, ist Dir
ein jahrelanger Rechtsstreit sicher!

 

[von Mises]

Bei solch einer Sachlage wird Dir niemand, auch kein RA, eine zuverlässige Prognose geben können.
Zu unklar ist der weitere Verlauf, zu viele Unbekannte sind dort im Spiel.
Oft ist es so, dass mit der Ersteigerung immer auch jede Menge Risiken mit eingehandelt werden.
In deinem geschilderten Fall ist das Object mit 2 Parteien bewohnt, wenn da was schief läuft, ist Dir
ein jahrelanger Rechtsstreit sicher!

Warum jahrelanger Rechtsstreit? Der Erwerber kann die Mieter aufgrund des Sonderkündigungsrechts innerhalb eines Monats vor die Tür setzen, wie WiZ8 weiter oben bereits erläutert hat. Insofern ist das Ersteigern eines vermieteten Objektes risikoloser als der freihändige Kauf eines solchen.

LG Christian

 

[Serial]

Darüber hinaus hat ein neuer Vermieter das Recht, Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen einzufordern. Das macht manchmal schon so einige "Mieter" anfälliger......

Nur wenn z.B. aktuell 600€ gezahlt werden aber 1400€ angebracht werden ist das doch sicherlich nicht im gesetzlichen Rahmen!? Alles was ich dazu finde geht von normalen Mietverhältnissen aus, wo die Miete mal normal war und nur nicht erhöht wurde etc.

Weiß jemand ob man "einfach" so zum Amtsgericht kann und dort dann auch Einsicht in die Akten zum Fall bekommt?

 

[von Mises]

Hallo Serial!

Ja, du kannst zum Amtsgericht gehen und bekommst gegen Vorlage deines Personalausweises Einsicht in die Unterlagen.

LG Christian

 

[Ramses]

Warum jahrelanger Rechtsstreit? Der Erwerber kann die Mieter aufgrund des Sonderkündigungsrechts innerhalb eines Monats vor die Tür setzen, wie WiZ8 weiter oben bereits erläutert hat. Insofern ist das Ersteigern eines vermieteten Objektes risikoloser als der freihändige Kauf eines solchen.

LG Christian

Auf dem Papier mag das so stehen, die Alltagswirklichkeit sieht aber oft anders aus. Da werden Konstellationen hervor gezaubert, die
man gar nicht für möglich gehalten hätte. Was ist z.b., wenn der Mieter in eine Notlage gerät oder auf einmal gesetzlich betreut werden muss?
Mit der nötigen Kreativität hat schon so manch Zeitgenosse Gerichte jahrelang beschäfftigt.
Oder er beruft sich auf den Schutz der Wohnung und lässt dich einfach nicht rein. Hier könnte man noch viele Beispiele aufführen, welche einen ordentlichen
Eigentumsübertrag lange verzögern könnten.

Ist der Mieter zudem noch streitlustig oder fühlt sich ungerecht behandelt, ist großes Theater vorprogrammiert!

Kurzum: Eine Immobilienersteigerung birgt immer ein Risiko. Es ist somit auch ein riskantes Investment.

 

[WiZ8]

Nur wenn z.B. aktuell 600€ gezahlt werden aber 1400€ angebracht werden ist das doch sicherlich nicht im gesetzlichen Rahmen!? Alles was ich dazu finde geht von normalen Mietverhältnissen aus, wo die Miete mal normal war und nur nicht erhöht wurde etc....

Was soll daran nicht im gesetzliche Rahmen sein??? Der Einzige der hieran Anstoß nimmt ist das Finanzamt, aber das spielt hier keine Rolle.
Mieterhöhungen werden grundsätzlich durch die Kappungsgrenze (Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht "auf einen Schlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.) gedeckelt, egal wie niedrig die Miete war.

 

[Serial]

Was soll daran nicht im gesetzliche Rahmen sein??? Der Einzige der hieran Anstoß nimmt ist das Finanzamt, aber das spielt hier keine Rolle.
Mieterhöhungen werden grundsätzlich durch die Kappungsgrenze (Kappungsgrenze bedeutet, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht "auf einen Schlag" auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf. Die Miete darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.) gedeckelt, egal wie niedrig die Miete war.

Na du schreibst doch selbst, dass es die sog. Kappungsgrenze gibt.
Und 600€ + 20% sind keine 1400€ :)

Was wäre denn wenn von den gesamten 200m² des Hauses nur 100m² im Mietvertrag stehen würden? Wie verhält es sich dann?

 

[Andreazzz]

Ein Bekannter von mir hat kürzlich ein Geschäftshaus ersteigert, hat für viel Geld umgebaut und in den Räumen ein Motorradgeschäft eröffnet.
Dumm nur, dass die ehemalige Besitzerin den Wohnsitz im Haus hat.
Er kann fast nichts machen. Kündigen aus Altersgründen unmöglich. Mittagsöffnung unmöglich. Abendöffnung im Sommer unmöglich.
Die legt ihm Steine in den Weg, wo sie nur kann und Politik und Gesetz spielen ihr noch zu.
Mieterhöhung unmöglich. Jetzt verlangt sie eine energetische Sanierung (Rechtsanwalt eingeschaltet!), hat selbst nie was am Haus gemacht und bekommt möglicherweise Recht (nennt sich irgenwie was mit ruhestörendem Lärm und Schutzbedürfnis des Mieters!).
Er hat schon 2000 Euro Rechtsanwaltskosten. Die Sache läuft seit nahezu 3 Jahren.
Er hofft jetzt nur noch, dass sie (85 Jahre) bald "die Flügel" streckt und überlegt ernsthaft, wie er dazu beitragen kann?
Aktuell fordert sie 50.000 Euro und will sofort ausziehen - Kaufpreis fürs Haus: 49.000 Euro!.

 

[WiZ8]

Na du schreibst doch selbst, dass es die sog. Kappungsgrenze gibt.
Und 600€ + 20% sind keine 1400€ :)

Was wäre denn wenn von den gesamten 200m² des Hauses nur 100m² im Mietvertrag stehen würden? Wie verhält es sich dann?

Richtig, 600,- plus 20% sind keine 1.400,-, es bleibt bei den 600,- + 20% und das ist gesetzlich so korrekt! Du warst der Meinung, das wäre nicht im gesetzlichen Rahmen.

Wenn im Mietvertrag nur 100 von 200qm stehen, dann wird die Frage sein, welche 100qm das sind. Wenn das geklärt ist, kannst Du mit dem Rest machen was Du möchtest.

 

[Z4 Mütze]

Richtig, 600,- plus 20% sind keine 1.400,-, es bleibt bei den 600,- + 20% und das ist gesetzlich so korrekt! Du warst der Meinung, das wäre nicht im gesetzlichen Rahmen.

Wenn im Mietvertrag nur 100 von 200qm stehen, dann wird die Frage sein, welche 100qm das sind. Wenn das geklärt ist, kannst Du mit dem Rest machen was Du möchtest.

1400 kannst du verlangen ! Steuerrechtlich kann die Miete für Tochter oder Sohn reduziert werden ca. 1/3 ohne folgen für die Umlage der kosten (wenn noch andere Mieter im Haus sind).

Da diese Situation nicht mehr gegeben ist kannst du auf die Ortsübliche Miete aufstocken .

 

[WiZ8]

1400 kannst du verlangen ! Steuerrechtlich kann die Miete für Tochter oder Sohn reduziert werden ca. 1/3 ohne folgen für die Umlage der kosten (wenn noch andere Mieter im Haus sind).

Da diese Situation nicht mehr gegeben ist kannst du auf die Ortsübliche Miete aufstocken .

Klasse, einfach Klasse der Beitrag Ich finde es toll, wenn man einfach mal so ein Statement in die Welt setzt, Respekt

 

[Andreazzz]

Klasse, einfach Klasse der Beitrag Ich finde es toll, wenn man einfach mal so ein Statement in die Welt setzt, Respekt

Immer wieder klasse, wie gut die Rechtsberatung hier im Forum funktioniert.
Da brauchen wir doch überhaupt keine Rechtsanwälte mehr, weder im Internet noch im realen Leben.
Man fragt einfach im forum nach und alles wird gut...

 

[Lippe]

Man fragt einfach im forum nach und alles wird gut...

Da soll es (munkelt man) hier durchaus Spezialisten geben

 

[Brummm]

Da soll es (munkelt man) hier durchaus Spezialisten geben

Das könnte durchaus stimmen. Gleichwohl gelten für Autorums-Freds mit rechtlichen Fragen unweigerlich zwei Gesetzmäßigkeiten, die nicht selten durchaus folgenschwer sind:

1. Es geben immer auch solche Personen Behauptungen zum Besten, die von dem rechtlichen Thema nicht auch nur den leistesten Schimmer einer Ahnung haben.
2. Unter diesen Personen ist immer mindestens eine Person, die mit ihrem Beitrag ordentlich danebenhaut.

Diese Gesetzmäßigkeiten machen Rechts-Freds nicht zwingend sinnlos, erhöhen aber die Hürde für einen Mehrwert mitunter beträchtlich.

 

[fantomasio]

Nur wenn z.B. aktuell 600€ gezahlt werden aber 1400€ angebracht werden ist das doch sicherlich nicht im gesetzlichen Rahmen!? Alles was ich dazu finde geht von normalen Mietverhältnissen aus, wo die Miete mal normal war und nur nicht erhöht wurde etc.

Im gesetzlichen Rahmen darf die Miete alle 3 Jahre bis zu 20% erhöht werden.

 

[fantomasio]

Was wäre denn wenn von den gesamten 200m² des Hauses nur 100m² im Mietvertrag stehen würden? Wie verhält es sich dann?

Die Frage ist jetzt absolut unpräzise!

Hat der "Mieter" 200qm bemietet/bewohnt und nur 100qm Mietzahlung lt. Mietvertrag? Oder ist das Haus 200qm und der Mieter bewohnt 100qm?
Im ersteren Fall steht auch Dir das Recht zu, einen neuen Mietvertrag zu vereinbaren (auf Grund erheblich, falscher Flächenangabe). Daraus ergibt sich logischer Weise ein falscher Mietzins! Problem: Der Mieter muss nicht auf einen neuen Mietvertrag eingehen. Wäre aber sicherlich interessant das ggf nach Rücksprache mit einem Fachanwalt gerichtlich klären zu lassen!
Hintergrund der 2.Frage erschließt sich mir nicht.

 

[zettie454]

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http://www.test.de/Vermietung-an-Angehoerige-In-der-Klemme-1277029-2277029