Bei nur 1,3% Rendite würde ich mir das "Vermietgeschäft" nicht antun. - Aber das wäre ja nur zu Betrachtungsbeginn so.
Wenn sich die Wohnung in einer Großstadt mit "Mietpreisbremse-15%" befindet, gelten natürlich nur die möglichen 15% als Erhöhung alle 3 Jahre.
Wenn du nun nach Grundbucheintrag gleich die Miete um 15% erhöhen würdest, würde sich die Rendite schon verbessern. Nach 3 Jahren machst du das nochmals ... und dann wieder.
Baue dir einfach ein EXCEL-Rechenmodell auf, in dem du die Mietenentwicklung simulierst. Dann siehst du, wo das finanzielle Abenteuer hingeht.
Die Lage und besonders positive Merkmale der Wohnung (wie z.B. die schöne Aussicht - sofern sie nicht verbaubar ist), sichern die künftige Vermietbarkeit. Für mich sind das die Hauptkriterien bei der Suche nach ETW's als Anlage. Ich muss mir vorstellen können, auch dort wohnen zu wollen, wenn ich mich kleiner setzen würde. Dann passt das Objekt auch ganz gut zu einem selbst.
Seit ca. 4 Jahren ist ein Kauf im Speckgürtel (keine Mietpreisbremse) von Stuttgart unter dem Aspekt der Mietrendite nicht mehr lohnend. Das Preisgefüge für höherwertige ETW's ist inzwischen so hoch angesiedelt, dass es sich nicht mehr lohnt. Momentan sind die hier gehandelten ETW's schon zu teuer, denn in den letzten 7 Jahren haben die Kaufpreise für gute ETW's um mehr als 50% zugenommen. Großartige Wertsteigerungen sehe ich nur noch als "Blase", die vielleicht schon schnell platzen kann. Mittelfristig werden nur noch zwischen 1,5% und 2,5% möglich sein.
Der Zustand des Gesamtobjektes sollte zu den Instandhaltungsrücklagen passen. Die meisten Eigentümergemeinschaften sind hier sehr zurückhaltend (besonders wenn der Vermieteranteil die Mehrheit darstellt). Den Gebäudezustand mit den in den nächsten 30 Jahren anstehenden Sanierungsmaßnahmen (Fassade, Flachdach, Heizungsanlage, etc.) sollte man daher genau prüfen und die notwendigen Instandsetzungskosten in einen Zeitplan eintragen und dann mit dem Rücklagenkontostand inkl. deren zeitliche Entwicklung gegenhalten. Klafft dann eine Lücke auf, schmälert das die Rendite, da Sonderumlagen anstehen werden, wenn die Rücklagenbildung nicht angepasst wird. Hier kann ich dir nur raten, dich mit dem Verwalter des Anwesens auszutauschen - meist hat er einen guten Überblick.
Auch die Ansicht der Protokolle der Eigentümersammlungen kann nicht schaden - hier wird i.d.R. festgehalten, was an Sanierungsmaßnahmen durch den Verwaltungsberat (natürlich nur, sofern der weiß, was er tut) vor den Eigentümerversammlungen festgehalten und unter Beobachtung genommen wird.
Wenn du nur nach einer Kapitalanlage suchst, solltest du die Ballungszentren meiden. Z.B. im Ruhrgebiet (ist zwar auch ein Ballungsgebiet, aber ein wachstumsschwaches) sind Renditen über 10% möglich - allerdings hat man dann eine Menge Arbeit mit den Objekten, die dann natürlich aus den 60er bis 80er-Jahren stammen. Hier ist instandhaltungsmäßig viel Aufwand zu treiben. Das Risiko einer sicheren Mieteinnahme ist zudem durch die Mieterschaft (geringere Einkommen) gefährdet, die man für solche Objekte bekommt. Auch ist Wohnungsleerstand ein Thema. Händeln kann man das eigentlich nur, wenn man in der Nähe wohnt.
Vielleicht gibt es in den Randlagen deines Wohnortes aber auch noch Potential - es muss nicht unbedingt in der Großstadt sein, denn dort sind die Renditen für Neukäufer sehr gering bis Null, weil die Selbstnutzer wegen guten Finanzierungskonditionen einfach fast jeden Preis akzeptieren. Die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot.
Ich hatte mir z.B. vor ca. 6 Wochen in ca. 200 m Entfernung zu meinem Wohnhaus ein 70qm-Maisonette angeschaut und bewertet. Die bei der 30-minütigen Besichtigung festgestellten Mängel an Wohnung und Gesamtobjekt (10-ETW's) hatte ich noch vor Ort bewertet um den Kaufpreis entsprechend anpassen zu können. Der erforderliche Nachinvest in der Wohnung lag bei ca. 8.000 EUR. Am Gemeinschaftseigentum waren weitere Mängel (18 Dachflächenfenster sind angefault - die Wohnung hatte davon 5), die pro Fenster mit ca. 1.400 EUR anzusetzen waren. Nach der Teilungserklärung (auch diese hatte ich inhaltlich geprüft) fallen die DFF mangels Zuordnung in das Gemeinschaftseigentum. Für die 18 DFF sind keine Rücklagen vorhanden, da gerade die Fassade neu gestrichen worden ist. Die Heizungsanlage ist aus 1996 - damit ist bald der Heizkessel fällig und weil es so schön ist kommen noch weitere energetische Maßnahmen dazu. In der TG drückte Wasser durch eine Arbeitsfuge - ein Mangel, für den sich die Eigentümergemeinschaft sich vom Bauträger abspeisen ließ.
An dem Tag waren 4 Interessenten vor Ort. Ich war der dritte in der Reihenfolge. Die von mir festgestellten Mängel und Bewertungen hatte ich vor Ort gegenüber der Maklerin zum Besten gegeben. In der Wohnung befand sich auch der Mieter und eine Dame, die ich für seine Mutter hielt. Beide hatten meine Ausführungen mitbekommen. Die Dame war jedoch die erste Interessentin und kannte den Mieter noch aus einer Zeit, als sie selbst als Mieterin in dem Haus gewohnt hatte. Diese Dame akzeptierte den geforderten Kaufpreis ohne weiteres Verhandeln - obwohl sie mitbekommen hatte, was an Nachinvest auf sie zukommen wird - und bekam den Zuschlag. Die mindestens 12.000 EUR Nachinvest, die ich der Maklerin vorgerechnet hatte, kommen dann halt noch on Top. Günstige Finanzierungskonditionen und Eigennutzung machen es möglich.
Wie du meine Ausführungen entnehmen kannst, bin ich mehr als gefrustet. Wir haben hier seit 3 Jahren keine für uns als Mietobjekt geeignete ETW mehr gefunden. Es nutzt aber auch nichts, um mit Gewalt ein Objekt zu kaufen - wenn die Rendite nicht passt, lasse ich es halt bleiben.
Ich freue mich über die Wohnungen, die ich zuvor gekauft habe. Da habe ich einen gewaltigen Wertzuwachs mitnehmen können und die Rendite stimmt auch.
